كيفيه اختيار محامي عقارات
قائمة المحتويات
يسعى الكثير من الناس للبحث عن محامي عقارات المناسب، الذي يدلهم على انصع وافضل الطرق لشراء عقاراتهم او تأجيرها ،والمساهمة في حل نزاعاتهم العقارية ،وتوصيتهم إلى افضل السبل التي تجنبهم الوقوع في أخطاء كبيره تتنافى مع الأنظمة العقارية في أي بلد ،وهو ما يجعلنا نقف أمام جمله من المفاهيم اللازمة التي تعرفنا كيف يمكن لذوي المصلحة في سوق العقار اختيار المحامي المناسب والكفؤ القادر على تنويرهم، وتحقيق المصالح التي يبتغونها ،من خلال توضيح المقصود بمحامي عقارات، والصياغات اللازمة التي يتصف بها ،وأبرز المهام والاختصاصات التي يمارسها، وهل المقصود بالعقارات المملوكة على سبيل المتاجرة أم المملوكة بصورة شخصيه بغرض السكن او المنفعة البسيطة، وهو ما سنتناوله في المرتكزات والتالية:-
اولا: المقصود بمحامي عقارات
سبق التعريف بمحامي عقارات في المواضيع الشاملة المتعلقة بأنواع المحامين مما يجعلنا نتناول التعريف بصوره مختصره موجزه.
هو المحامي المتخصص في سوق العقارات دون غيرها من مجالات المحاماة الأخرى ،للقيام في الاستشارات العقارية أو الترافع أمام المحاكم المختصة ،في الجانب العقاري أو تولي القضايا العقاريه والمساهمة بحلها بصورة ودية.
ثانيا: معايير اختيار محامي عقارات
تبرز العديد من المعايير التي تدفع الكثير من أصحاب المصالح في السوق العقارية لاختيار محامي عقارات مناسب في هذا السوق ونبرز أهم تلك المعايير والخصائص في التفاصيل التالية:-
١-خبرة المحامي في سوق العقار والأنظمة العقارية
من الامور الجوهرية التي تدفع اصحاب المصلحة في السوق العقارية الى اختيار محامي عقارات مناسب ذو الخبرة الكبيره والمتراكمة في مجال العقارات، مما يجعله على معرفة ودراية كبيره في اختيار العقار المناسب، الخالي من أي عيوب جوهرية ومدى مطابقه أوراقه للأنظمة واللوائح العقاريه، إذ أن تخصص محامي عقارات في هذا المجال يجعله يتعمق في دراسة كافه اللوائح والأنظمة العقارية النافذة، ويوائم بين مضامين تلك الأنظمة واللوائح مع متطلبات سوق العقار، بما يضمن تنوير المهتمين في هذا المجال على الجانب العلمي والمعرفي وعلى الجانب الواقعي والعملي.
٢-مستوى نجاح المحامي في القضايا العقارية السابقة
من الأمور التي تدفع ذوي المصلحة في القضايا العقارية لاختيار المحامي ،نجاح محامي عقارات في القضايا العقارية السابقة التي تولاها وعرضت عليه سواء من خلال الترافع فيها بصفته ممثلاً للمدعي أو المدعى عليه ،وصدرت فيها أحكاماً قضائية لصالح الأطراف التي يمثلها أو من خلال مساهمته في حل تلك النزاعات بصورة ودية بين طرفي الخصومة في القضية العقارية.
٣-الوقت الزمني لإنجاز المحامي للقضايا العقارية
يتمثل قدرة محامي عقارات على انجاز مسار القضية العقارية خلال وقت زمني قصير ابتداءً من مرحله الاستشارة، وتقديم أوراق القضية للدراسة، وحتى مرحله إتمام مراحل التقاضي أو حل القضية موضع النزاع غاية مثلى ومقصدا أساسيا لذوي المصلحة في القضايا العقارية، فعند متابعتهم لأصحاب القضايا السابقة المعروضة على المحامي يبين لهم قدرات المحامي في انجاز القضايا، بوقت قياسي قصير ،وبما لا يتعارض مع الوقت الزمني الذي تحدده المحاكم والهيئات القضائية والمدة الزمنية المحدد في الأنظمة والقوانين الإجرائية النافذة.
٤-الصفات الشخصية والاخلاق الحميدة
وهذا المعيار أو الصفات تكاد تكون قاسماً مشتركا بين كافه انواع المحامين فمن المعلوم أن أصحاب القضايا العقارية او غيرها يسعون الى اختيار محامي عقارات ذكي صاحب النظرة الثاقبة الذي يدرك مآلات الأمور ،ولا يكتفي بالنص القانوني، بل يربط بين النص والواقع لاستلهام واستنباط الأدلة من واقع الحياه العملية ،ومن الصفات الهامة التي ينبغي أن يتحلى بها المحامي الأمانة والصدق ،فلا يفشي سرا ،ولا يخون من امانته والحفاظ على أسرار القضية، ولا يفرط فيها مهما تم اغراؤه من قبل خصوم موكليه.
٥-مهارات المناقشة والرد
تعد قدرة محامي عقارات على مناقشه الأدلة القانونية والرد البناء على استفسارات الجهات القضائية، ومواجهه الخصوم بتلقائيه ورزانة وأداء متميز في طرح القضايا، شفاهة أمرا في غايه الأهمية يجعل اصحاب القضايا العقارية يشعرون بالأمان والطمأنينة على قضاياهم.
٦-مهارات التفكير القانوني
أن يكون محامي عقارات حاصلا على عدد من دورات مهارات التفكير القانوني التي تنمي لديه القدرة على استخلاص الوقائع ،وبقدرته على تنفيذ ودحر الأدلة الباطلة ،وفهم قواعد التأويل ،وقواعد التعبير اللفظي والمنطقي.
وكل تلك المؤهلات تجعل اصحاب المصلحة (اصحاب القضايا العقارية) يشعرون بالأمان والطمأنينة والقناعة التامة في اختيار هذا النوع من المحامين.
ثالثا: ما هي القضايا العقارية؟
عندما نتكلم عن محامي عقارات يتراود الى أذهان الكثيرين عن ما هي أهم القضايا العقارية التي تدخل في اختصاصات محامي عقارات؟ هل هي مقتصرة على بيع وشراء العقارات أم يدخل في ذلك قضايا الايجار؟وهل يدخل موضوع تنازع ملكيه العقار في إطار مهام واختصاصات محامي عقارات؟ وما الفرق بين المنازعات العقارية والمنازعات المدنيه؟وما القانون واجب التطبيق على المنازعات العقاريه؟وهو ما سنشير إليه في التفاصيل التالية:-
أ-ابرز القضايا العقارية
– النزاع بين المشترين والبائعين في عقارات ويكون الخلاف نتيجة اختلاف شروط العقد والقيمة الفعلية للعقار والتأخير في تسليم العقار.
– المشاكل المتعلقة بالبناء وتشمل تلك المشاكل في عيوب المباني ومطابقة المبنى للمواصفات الهندسية ومطابقه مواد البناء لمعايير الجودة.
– مشاكل حقوق الملكية والعقود ويشمل ذلك النزاعات حول ملكية الأرض والتعدي على حقوق الملكية.
– مشاكل التعويضات الناجمة عن مشاكل الرهن العقاري واجراءات التحصيل القانوني.
– قضايا ايجارات المباني، والمحال التجارية ومراجعه العقود او فسخها.
– قضايا ازالة المباني المخالفة وهدمها والتعويض عنها.
– قضاء فسح عقود الإيجار وإخلاء العقارات ،حال رفض أحد أطراف العقد الالزام بشروط العقد أو إحداث ضرر جوهري بحق الآخر.
ب-هل تخضع كافة القضايا العقارية لأنظمة العقارات
يتبادر هذا التساؤل لدى الكثير من ذوي المصلحة والمهتمين في الجانب العقاري وهو : هل كل القضايا العقارية المشار إليها آنفاً تخضع لأنظمة أو لقوانين عقاريه؟
أم تخضع لأنظمة وقوانين اخرى حال انطبقت عليها ظروف معينه؟
يمكن الإجابة على تلك التساؤلات وفق ما حددته الأنظمة والقوانين السعودية، فقد تركت أمر تطبيق الأنظمة العقارية على كافه القضايا العقارية، واستثنت منها التصرفات العقارية التي يدخل فيها هدف المرابحة والمتاجرة ،فقد اخذتها للأنظمة والقوانين التجارية، كما اخضعت القضايا العقارية التي يدخل فيها عنصر قسمه تركه العقارات او لوصيه الورثة لأنظمه وقوانين الأحوال الشخصية ،كما تركت أمر تنظيم العقارات الموقوفة لأنظمه وقوانين الوقف.
رابعا: اختصاصات ومهام محامي عقارات
يتبادر لدى الكثير العديد من التساؤلات حول المهام والاختصاصات التي يمارسها محامي عقارات في القضايا العقارية المعروضة عليه، نوجز أبرز تلك المهام والاختصاصات في النقاط التالية:-
– تولي كافه القضايا العقارية المعروضة على محامي عقارات ودراسة أدلتها ووقائعها تمهيداً للترافع فيها أمام المحاكم والهيئات القضائية.
– تقديم الاستشارات القانونية في القضايا العقارية، وارشاد طالبي الاستشارة ،الى طرق الصحيحة التي تؤمنهم في شراء عقاراتهم من خلال فحص أوراق الثبوتية وتراخيص الإنشاء وتقارير المهندسين، وغيرها من الأمور اللازمة لتجنب أي اشكالات قانونيه او واقعيه.
– المساهمة في حل القضايا والنزاعات العقارية عن طريق الصلح والطرق الودية.
– استخراج تراخيص العقارات من الجهات المختصة ،وتعميد عقود الايجارات، وتوثيق المحررات والعقود العقارية في المؤسسات المختصة.
– نشر الوعي القانوني لدى المهتمين في السوق العقارية وتوعيتهم بالطرق النظامية والقانونية لتجنب أي اشكالات او نزاعات عقاريه مستقبليه.
خامساً : المحاكم المختصة بالنزاعات العقارية
من الواضح أن لكل دوله نظامها الخاص فيما يتعلق بإنشاء المحاكم النوعية المختصة في مجالات النظام والقانون المختلفة، ويمكننا توضيح المحاكم النوعية التي أقرها نظام المرافعات الشرعيه السعودي، وقد حدد المحاكم العامة ومحاكم الاحوال الشخصية والمحاكم العمالية والمحاكم التجارية ،وقد حدد لفض النزاعات العقارية المحاكم العامة، وقد أكد ذلك في نظام المرافعات الشرعية السعودي في المادة (٣١) فقرة أ باختصاص المحاكم العامة في نظر المنازعات العقارية والمتمثلة في منازعات الملكية، ودعوى الضرر من العقار ،او المستفيدين منه ، ودعوة إخلاء العقار في الإيجارات ودعوى منع التعرض للحيازة.
وقد تباينت الآراء الفقهية حول بعض القضايا العقارية ذات الصلة بالقضايا التجارية وقضايا قسمة التركة العقارية، وقد اكدوا على ذلك أن القضايا العقارية تخضع للمحاكم العامة ،والقضايا العقارية ذات الطابع التجاري تخضع للمحاكم التجارية، والقضايا المتعلقة بالتركات العقارية تخضع لمحاكم الأحوال الشخصية، مع بقاء القضايا العقارية الأخرى في إطار المحاكم العامة .
خلاصة :
وفي ختام هذا المقال الذي تناولنا فيه تعريف محامي عقارات ،ومهاراته واختصاصاته والمعايير المناسبة لاختياره والمحاكم المتخصصة في المنازعات العقارية التي يسلكها محامي عقارات في نيل موكليه ما يصبون إليه من أحكام عادله تمكنهم من الحصول على حقوقهم المتعلقة بالعقارات، ينبغي التأكيد مراراً وتكراراً على أهمية اختيار المحامي المناسب في المنازعات العقارية ،سواء كان وكيلاً مترافعا عن موكليه، أو كان مستشارا أميناً في كافه القضايا العقارية لإرشاد ذوي المصلحة إلى انتهاج أفضل الطرق التي تؤمن عقاراتهم سواء كان ذلك الأمر متعلقاً بشراء العقارات أو تأجيرها أو استكمال إجراءات توثيقها في الجهات المختصة.
وكما اسلفنا من أن خبره محامي عقارات وتخصصه في المجال العقاري بالإضافة الى الصفات الحميدة من صدق واماغنه هو السبيل الأمثل لاختيار المحامي المناسب ،لضمان الوصول بالقضايا العقارية الى بر الأمان.
كما أن على أصحاب المصلحة في السوق العقاري اختيار مؤسسات المحاماة ذات الشهرة والتخصص في مجال المنازعات العقارية ،والتي تحتضن المحامين والمستشارين المتخصصين في النظم واللوائح العقارية في بلد العقار.
