في ظل الانفتاح الكبير الذي تشهده قطاع مثل القطاع الاستثماري السعودي فإن الحاجة تزداد لمعرفة أهمية الشروط النظامية التي تفرض على الشركات  التي تولى منصب بحجم مدير صندوق الاستثمار العقاري، فليس أي يملك خبرة قانونية أو قدرة إدارية له الحق في إدارة الصندوق بحجم صندوق الاستثمار العقاري لأنه يتداول فيه أموال عامة.

ولهذا نجد وجود متطلبات صارمة لتلك الوظيفية، فإن كان لديك شركة وتريد فتح صندوق استثماري أو كنت أحد المستثمرين الذين يسعون لفهم من يدير الأموال فمن الضروري أن تتمعن بشكلٍ دقيق في الشروط النظامية بعناية وعليه تحقق استيفائها بالشكل الكامل.

من هو مدير صندوق الاستثمار العقاري

إنه بدوره عبارة عن شخص اعتباري أي أنها شركة أو مؤسسة مالية مرخصة من هيئة السوق المالية في المملكة العربية السعودية، يتولى المدير هذا مسؤولية إدارة وتشغيل صندوق الاستثمار العقاري بما يضم إدارة للأصول العقارية وكذلك المالية واتخاذ القرارات الاستثمارية والالتزام بأن يطبق الصندوق سياساته الاستراتيجية التي تتمحور في الالتزام بضوابط الإفصاح والحكومة.

هذا الشخص ليس شخصاً طبيعياً بل شخص اعتباري متمثل في شركة وعلى الشركة أن تحصل على ترخيص ساري المفعول لتزاول أعمال الإدارة.

نعطي مثال لتفهم أكثر من هو المدير، أرادت شركة تدعى ” النخبة” أن تمتلك مجموعة من العقارات والهدف من ذلك كان بيعها أو تأجيرها والاستفادة من وراءها، يجب عليها في تلك الحالة تقديم طلب لتنشئ صندوق جديد وهو يشمل دراسة الجدوى شروط وأحكام الصندوق و اسم المطور وكذلك التراخيص اللازمة للعقارات.

تقدم بطلب للهيئة وتحصل على موافقة وبعد الحصول على موافقة تعيين ” نخبة” يمثل مجلس إدارة، مسؤولين عن اتخاذ القرارات ومتابعة الأوضاع وبهذا يصبح مدير صندوق الاستثمار العقاري هي كيان الشركة نفسه، فمن يوقع العقود هو الكيان، في بعض الحالات من الممكن أن يكون شخص عادي وليس اعتباري ولكن في الأمر الشائع هو شخص اعتباري.

مهام مدير صندوق الاستثمار العقاري

إن مدير صندوق الاستثمار العقاري يتولى العديد من المهام الاستثمارية الضرورية والهامة وبحسب لائحة صناديق الاستثمار العقاري فإن مهامه تتسع لتشمل الآتي ذكره:

1. إدارة أصول الصندوق واستثماراته

وفقًا للمادة (8/ب/4) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري، فإن مدير الصندوق يتولى الإدارة المباشرة للأصول التي يحويها الصندوق، ابتدءاً من العقارات مروراً بالسيولة والموجودات المالية.

عملية إدارة أصول الصندوق تشمل استثمار الأصول بشكلٍ يحقق أهداف الصندوق بما فيها اتخاذ القرارات التشغيلية التي تضمن بها استثمار الأصول بطريقة تحقق أهداف الصندوق.

2. اتخاذ قرارات الاستثمار الاستراتيجية

وفقًا للمادة (3/ج/1) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري، يجب أن يكون لدى مدير الصندوق آلية واضحة وبارزة حتى يتم من خلالها اتخاذ القرارات الاستثمارية ويحدد معهم الأشخاص المسؤولين عن تلكم القرارات.

3. إعداد الإجراءات الفنية والإدارية للمشاريع

وفقًا للمادة (8/ب/1) من لائحة صناديق الاستثمار العقاري فإن مدير الصندوق يطلب منه أن يضع إجراءات تنفيذية دقيقة حتى يتابع المشاريع العقارية الجديدة والتي تشتمل على جوانب إدارية وفنية لتضمن بها تحقيق أهداف الصندوق وكذلك ضمان جودة التنفيذ.

4. الإبلاغ الفوري عن التطورات الجوهرية

على مدير صندوق الاستثمار العقاري إخطار هيئة السوق المالية في حالة حدوث أي تطور جوهري على الصندوق أو أصوله أو عوائده سواء كان بالسلب أو حتى بالإيجاب وهو ما نصت عليه المادة  (8/ب/2).

5. الالتزام بالأنظمة المحلية ذات العلاقة

على مدير الصندوق أن يلتزم بجميع الأنظمة وكذلك اللوائح والتعليمات المعمول بها في المملكة العربية السعودية والتي تتعلق بأنشطة الصندوق وفقاً لما جاء عن المادة (8/ب/3).

6. تقديم العقود والتقارير الجوهرية لمجلس الإدارة

على مدير الصندوق أن يرفع العقود الجوهرية لمجلس الإدارة، العقود الجوهرية تتضمن عقود التطوير وعقود الحفظ لمجلس إدارة الصندوق.

7. توفير المعلومات لمجلس إدارة الصندوق

المدير يعمل على تسهيل عمل مجلس الإدارة فهو يقوم بتزويده بكافة البيانات والمعلومات حتى يؤدي مسؤولياته الرقابية وفقاً لما جاء عن المادة (7/ج)، فلو كان شركة اعتبارية فإن الشركة المتمثلة في مدير صندوق الاستثمار العقاري عليها أن تعطي لمجلس الإدارة كافة المعلومات حتى تراقب عمل الصندوق.

المجلس من حقه الاطلاع على تلك المعلومات حتى يصل في النهاية إلى تربح الشركة في المقام الأول من وراء الصندوق.

8. حفظ أصول الصندوق أو تعيين أمين حفظ مرخص

وفقاً لما جاء عن المادة 11 من اللائحة فإنه يجوز أن يحفظ مدير الصندوق أصول الصندوق إن كان مرخصاً له بخدمة الحفظ أو يمكن حفظه لدى أمين حفظ مرخص له.

9. فصل أصول الصندوق عن أصول المدير

وفقًا للمادة (12/أ و12/ب) فإن مدير صندوق الاستثمار يتعين عليه أن يفتح حساباً مستقلاً به اسم الصندوق ولا يجوز بأي حال من الأحوال خلط أموال الصندوق مع أمواله.

10. إدارة وتحديث سجل مالكي الوحدات

مدير صندوق الاستثمار العقاري مسؤول بشكلٍ كامل عن عملية حفظ وتحديث السجل الخاص لمالكي الوحدات وهذا السجل يشمل اسم كل شخص، ورقمه والتواريخ الخاصة بالإيجار وهو من تنص عليه المادة 13 من لائحة صناديق الاستثمار العقاري.

11. الإفصاح الشامل عن الصندوق ومخاطره

بحسب الوارد في المادة 9 من لائحة صناديق الاستثمار العقاري فعلى مدير الصندوق أن يقدم معلومات في غاية الوضوح وكافية وشافية للمستثمرين وتلك المعلومات تشمل الأهداف والشروط والمخاطر الاستثمارية.

12. تقديم تقارير دورية للمستثمرين

على مدير الصندوق أن يقوم بإعداد تقارير مالية كل فترة لا تقل عن 6 أشهر وهي تتضمن صافي القيمية الربحية وكذلك عدد الوحدات والأرباح الموزعة وفقاً للمادة 23، ب من اللائحة.

المتطلبات القانونية لمدير صندوق الاستثمار العقاري

هناك مجموعة من المتطلبات القانوني يجب أن تتواجد في مدير صندوق الاستثمار العقاري سواء كان جهة اعتبارية أم أنها جهة طبيعية وتلك الشروط هي:

• لا حق بأي حال من الأحوال ولا لأي جهة أن تدير صندوق الاستثمار العقاري إلا لو كانت مرخصة من الهيئة وفقاً لما جاء في المادة (3/أ).
• وفقاً لنفس المادة فإنه يجب تقديم معلومات كاملة عن الصندوق وتلك المعلومات تتضمن، دراسة الجدوى والهيكل التنظيمي وآلية اتخاذ القرارات والعقود والمطور.
• يجب أن يعمل بالصندوق مدير محفظة مرخص

 

•  أن يتضمن فريقه مدير محفظة مسجل

على مدير الصندوق أن يقوم بتعيين مدير محفظة ويكون هذا المدير مرخص ومسجل من قبل هيئة السوق المالية، هذا الشخص يتولى الإدارة اليومية فهو يقرر متى يتم شراء عقار ومتى يباع ومتى يؤجر والكثير من التفاصيل الخاصة بالأعمال اليومية.

•  الالتزام بجميع الأنظمة واللوائح المحلية

وفقًا للمادة (8/ب/3) فإن المدير يجب أن يلتزم بجميع التعليمات سواء القانونية منها أو التنظيمية التي تسري في المملكة.

• تقديم إفصاحات دورية وشفافة

وفقًا للمادتين (9) و(23) فإنه يلتزم بتوفير المعلومات الواضحة والشفافة والكافية للمستثمرين بما فيها المخاطر والأهداف والتوزيعات وسعر الوحدة.

•   المحافظة على أصول الصندوق وفصلها

وفقاً لما جاء عن المادة 12 فإنه يجب فتح حساب بنكي مستقل بذاته باسم الصندوق كما يجب فصل أصوله تماماً عن أصول المدير أو اي طرف آخر.

 7. عدم تعديل شروط الصندوق دون موافقة الهيئة

لا يجوز بأي حال من الأحوال تعديل السياسة الاستثمارية  أو الأحكام أو الشروط إلا في حالة موافقة الهيئة على ذلك.

 8. تحمل المسؤولية القانونية عن الإهمال أو سوء التصرف

إن تسبب المدير في أي خسارة للصندوق نتيجة وجود إهمال أو سلوك خطأ فإنه يتحمل بذلك المسؤولية كاملةً وفقاً لما جاء عن المادة (8/د).

 11. الإشراف على التقويم العادل لأصول الصندوق

يجب إجراء تقويم نصف سنوي للعقارات على الأقل عبر مثمنين مستقلين والقيام بالإعلان عن سعر الوحدة وفقاً للمادتين 21 و22 من اللائحة.

في ظل التشريعات الدقيقة التي تنظم قطاع الاستثمار العقاري في المملكة، فإن دور مدير صندوق الاستثمار العقاري ليس مجرد إدارة يومية بل مسؤولية استراتيجية وقانونية شاملة تتطلب تأهيلاً عالياً ومعرفة عميقة بالأنظمة، سواء كنت مستثمراً أو صاحب شركة تسعى لإطلاق صندوق جديد، فإن فهم المتطلبات القانونية لهذه المهمة أمر لا غنى عنه.

قبل الدخول في أي شراكة استثمارية أو اختيار مدير لصندوق عقاري، تأكد من تحقق جميع الشروط النظامية وتوافر الترخيص من هيئة السوق المالية، لا تتردد في الاستعانة بمحامي سعودي للتأكد من سلامة الإجراءات وضمان حقوقك.