تحتاج لتمويل مالي عما قريب لفتح مشروع ما أو شراء أرض جديدة، لا ترغب في بيع العقار، هل سمعت عن نظام الرهن العقاري في السعودية، لا تعرف كيف يعمل بالضبط، هل تعرف أن الرهن العقاري هو عبارة عن نظام قانوني يسمح لك بالحصول على قرض بضمان عقارك، نظام الرهن العقاري السعودي جاء ليضع إطار قانوني يحمي جميع الأطراف، فمن هم هؤلاء الأطراف، هل الرهن العقاري التزام على عاتقك أم هو فرصة كبيرة لنجاح حياتك العملية، ماذا لو لم تستطيع السداد.

في هذا المقال سنغوص معكم في النظام لنجيبكم على الكثير من الأسئلة التي تستفيدون منها، إن كنتم مقبلين على تمويل أو ترغبون في سيولة لمشروع جديد، أي كان الغرض من السيولة المالية، تابع المقالة لتستفيد.

ما هو الرهن العقاري 

إنه عبارة عن عقد قانوني مسجل من الجهات الرسمية في السعودية بموجب هذا العقد يتم رهن العقار من قبل الجهات التمويلية والتي تشمل في أحيان كثيرة، البنوك أو الشركات لضمان سداد القرض، وفي حال كان الشخص مديون ولا يقدر على السداد فيتم بيع العقار ليستعيد البنك أمواله حتى لو هناك ديانة أخرى تطالب بالعقار كحق لها فالبنك هو الأول وفقاً لنظام الرهن العقاري داخل المملكة.

الرهن العقاري لا يعني الحصول على قرض لشراء عقار بل يعني أن الشخص يملك عقار بشكل مسبق ويستخدمه كرهن ليحصل على تمويل، الحالة التي يقترض فيها ليحصل على عقار جديد ويكون مرهون للبنك تسمى التمويل العقاري بالرهن وهي مختلفة تماماً عن الرهن العقاري.

 شروط الرهن العقاري في السعودية

لتحصل على رهن عقاري مسجل في السعودية هناك مجموعة من الشروط لضمان قانونية العقد وتلك الشروط هي كالتالي:

1. ملكية العقار 

وفقاً لما تنص عليه المادة الثانية من نظام الرهن العقاري السعودية فيجب أن يملك الشخص العقار وهو المالك الفعلي له ويجب أن يملك أهلية قانونية للتصرف فيه سواء بالبيع أو الرهن.

2. يجوز أن يكون هناك طرف أخر

تنص المادة الثانية من نظام الرهن العقاري في السعودية أنه هناك حالتين للرهن، فقد يكون الراهن هو الشخص نفسه المدين بالقرض أو ريما يكون شخص آخر وفي هذه الحالة يطلق عليه ” كفيل عيني”، أي أنه يقدم العقار كضمان لسداد دين المدين وحتى إن لم يكن قد وافق المدين على ذلك ولكن ليس العكس.

على سبيل المثال هناك شخصاً، أحدهم يدعى كريم والثاني يدعى محمد، كريم يريد الحصول على قرض ولكن ليس لديه عقار، محمد صاحب كريم، قرر أن يعطيه العقار الخاص به كضمان للتمويل، يحق لمحمد أن يقرر هو ولكن لا يمكن لكريم إجباره ويمكنه تقرير ذلك حتى لو لم يوافق كريم.

3. الحصول على موافقة من المالك 

إن كان الكفيل العيني هو المالك الفعلي للعقار، فيجب الحصول على موافقة موثقة من الكفيل العيني ويبدأ الرهن من تاريخ سريان تلك الموافقة.

4. العقار موجود فعلياً 

تنص المادة الرابعة من نظام الرهن العقاري السعودي أنه لا يجوز رهن عقار ليس موجوداً أو محتمل أن يتواجد، بل يجب أن يكون العقار موجوداً على أرض الواقع أو محتمل تواجده في المستقبل، مثل العقارات التي لم يكتمل بناؤها أو تلك التي يملك صاحبها عقد بالحصول عليها فقد يكون المشروع لم يكتمل بناؤه.

5. يجب أن يكون الرهن ساري ومسجل

وفقاً لما جاء في المادة الأولى فيجب أن يكون العقار  مسجل رسمياً  في الجهات المعنية، في حالات العقارات الحديثة التي شهدت التطور التكنولوجي الجديد فإنها تخضع لنظام التسجيل العيني للعقار، أما تلك القديمة  يتم تسجيل الرهن عليها عن طريق المحكمة أو كتابة العدل.

على سبيل المثال إذا كنت تملك عقار  قديم تم شراؤه قبل تطبيق نظام التسجيل العيني، فمن المرجح أن يكون مسجلاً في كتابة العدل بصك تقليدي، إذا أردت رهنه، فلن يتم تسجيل الرهن في النظام العيني، بل سيتم التأشير عليه في سجلات المحكمة أو كتابة العدل.

6. يحق للمالك رهن حق الانتفاع بالعقار

هذا يعني أن صاحب العقار يحق له رهن حق الانتفاع بالعقار وليس ملكية العقار نفسه، فعلى سبيل المثال شخص يرغب في الحصول على تمويل ولكنه لا يرغب في ملكية العقار، فيقوم برهن الايجار لمدة عشر سنوات للبنك ليحصل على تمويل وهذا العقار يخضع لنفس الأحكام الخاصة برهن العقار الأصلي وهو ما تنص عليه المادة الرابعة من نظام الرهن العقاري.

7.  الرهن يضم كل الملحقات 

عندما تقوم بعملية رهن العقار فإنك تضم معه جميع ملحقاته من الأشجار والتحسينات والمباني وأي إنشاءات جديدة ويمكن استثناء ذلك في حالة تم الاتفاق على عملية الاستثناء، إن كان ملك لأكثر من شخص فإنه يبقى ساري على الحصة التي رهنت

في حال كان هناك أكثر من شخص على الملكية فإن الرهن يخضع فقط لحصة الشخص الراهن سواء كان العقار يقبل القسمة أم لا.

9. التزام مالي واضح

وفقاً للمادة التاسعة من نظام الرهن العقاري فيجب أن يكون الشخص لديه دين، سواء دين حالي أو مستقبلي أو موعود به أو عين من الأعيان أو دين مآله إلى الوجوب.

الدين الثابت في الذمة هو الدين المطالب به في الوقت الحالي ويحدد الاستحقاق وحتى المبلغ المطالب به، أما الموعود به يعني وجود اتفاق رسمي على منح القرض في المستقبل كشركة قامت بالتوقيع على اتفاقية لتحصل على قرض بعد 6 أشهر وطلب البنك رهن العقار كضمان لصرف القرض.

أما عين من الأعيان المضمونة يعني أن الشخص المدين مطالب أن يسلم شيء معين وليس مبلغ نقدي ويمكنه تقديم رهن ليضمن الوفاء بالتزامه، أما الدين المآل للوجوب فهو ليس دين واجب سداده الآن ولكن في المستقبل يصبح كذلك وفقاً لشروط معينة كشخص وقع عقد ليشتري منزل بالتقسيط ولكنه لم يبدأ في الدفع ولهذا قام برهن العار ليضمن سداد المبلغ.

10. الحفاظ على العقار

على الشخص أن يكن مسؤولاً عن العقار ويتحتفظ عليه طوال فترة سداد الأقساط أي لا تلفيات يجب أن تحصل أو حتى تعديلات لضمان أنه لن تنقص قيمته.

 إجراءات تسجيل الرهن العقاري في السعودية

هناك مجموعة من الإجراءات لتسجيل الرهن العقاري للحصول على قرض  وتلك الإجراءات هي كالتالي:

• عليك بالتواصل مع الشركة أو البنك الذي تسعى للحصول على قرض وحدد جهة مضمونة.
• قم بتقديم كافة المستندات التي تحتاجها الشركة كصك العقار والهوية الوطنية ومستندات تثبت دخل، يمكنك الاستعانة بمحامي عقارات لينظم لك الأمر.
• تراجع الشركة أو البنك الطلب ليحدد قيمة القرض بناءً على عملية تقييم العقار.
• يعين مقيم عقاري معتمد من قبل البنك أو الشركة ليحدد القيمة السوقية للعقار وعليه يساعد في تحديد الحد الأقصى للقرض الذي يمكن الحصول عليه.
• بعد أن توافي الجهة المناحة على القرض، يوقع الرهن العقاري بين، الراهن وهو مالك العقار والجهة التمويلية، العقد يجب أن يحتوي على تفاصيل العقار المرهون وقيمة الدين وشروط السداد والالتزامات وكذلك إجراءات التنفيذ في حالة عدم السداد.
• تسجيل الرهن العقاري، فإن كان العقار مسجل في نظام التسجيل العيني للعقار فإنه يتم تسجيل الرهن بشكل مباشر في النظام الإلكتروني من خلال الهيئة العامة للعقار، ويطلب منك إرفاق الصك الإلكتروني وكذلك عقد الرهن من خلال بوابة الخدمات.
• في حالة لم يكن العقار قد سجل في نظام التسجيل العيني، فعليك الذهاب لكاتبة العدل أو المحكمة المختصة لتسجيل الرهن ويتم التأشير على الصك العقاري بأنه مرهون وفي كلتا الحالتين تصدر شهاد للتأكيد أن الرهن قد سجل ولا يمكن بيع العقار إلا عندما توافق الجهة الممولة.
• هناك بنوك في بعض الأحيان تطلب من العملاء أن يقوموا بدفع رسوم إدارية ورسوم تسجيل حتى تنتهي العملية وبعد الدفع يحصل كل طرف على نسخة من عقد الرهن الرسمي.
• بعد أن يسجل الرهن يصرف مبلغ القرض لحساب الراهن أو يتم استخدامه لسداد التزامات أخرى، يلتزم الراهن بسداد القرض وفقاً للعقد الموقع.
• إن قام الشخص بسداد القرض بالكامل فإنه يقدم على طلب لفك الرهن من خلال بوابة الهيئة العامة للعقار أو كاتبة العدل ويزال التأشير عن الصك ويصبح غير مرهون بشكل رسمي.

 

في النهاية نظام الرهن العقاري في السعودية ليس مجرد نظام عادي بل هو مفتاحك لضمان حقك من الجهة الممولة، اقرأ المقال بشكل جيد قبل التقديم للحصول على تمويل للتعرف على حقوقك والأعباء التي قد تقع على عاتقك في المستقبل.