هل تعرف حقوقك وواجباتك في عقد الوساطة العقارية بالسعودية؟
إن كنت مقبل على شراء عقار معين، هل تعرف ما هو الدور الذي يلعبه الوسيط العقاري في المعاملات العقارية في السعودية، هل تعرف الإطار القانوني لعقد الوساطة العقارية، عند دراسة السوق العقارية السعودية التي تتنامى يوم بعد الآخر، يلعب الوسيط العقاري دور هام جداً في تسهيل العمليات التجارية يين كلاً من البائع والمشتري، ولكن هل تعرف ما الحقوق والواجبات القانونية التي تنظم هذا النوع من العقود وكيف بإمكان كلا الطرفين سواء الوسيط أم الأطراف الأخرى أن يحفظوا على حققهم وفقاً للنظام السعودي، كل تلك الأسئلة نجيبها عليكم في السطور القادمة.
تعريف عقد الوساطة العقارية
عقد الوساطة هو هذا الاتفاق الذي ينص على بنود قانونية معينة، يوقع عليه كلاً من المشتري أو البائع لعقارٍ ما ومع الشركة أو الفرد المعني بعملية الوساطة العقارية، يهدف العقد لاستفادة كلا الطرفين، أولاً الوسيط العقاري يستفيد بمبلغ مالي يحصل عليه والمشتري أو البائع يعود عليه الفائدة جراء الخدمة التي يقدمها له الوسيط العقاري.
فعلى سبيل المثال يريد شخص ما أن يبيع العقار الخاص به في الرياض، هذا الشخص لا يعرف الكثير من العقارات في الرياض بسبب ضعف شبكة العلاقات الخاصة به، هنا يذهب لمكتب أحد الوسطاء العقاريين ويوقع عقد الوساطة العقارية، يحدد الوسيط أتعابه والخدمة التي يقدمها والكثير من التفاصيل الأخرى داخل العقد.
الإطار القانوني لعقد الوساطة العقارية
يخضع عقد الوساطة العقارية لنظام الوساطة العقارية في السعودية الذي تنص بنوده القانونية على الآتي:
- المادة الأولى
في هذه المادة، يتم تعريف مجموعة من المصطلحات المستخدمة في النظام بشكل واضح كلائحة والهيئة والمجلس والوساطة العقارية والخدمات العقارية والخدمات العقارية المكملة والصفقة العقارية وعقد الوساطة والوسيط والضمان وغيرها.
- المادة الثانية
تطرقت المادة الثانية للحديث عن أهداف الوساطة العقارية والتي هي ” تنظيم عملية الوساطة والخدمات العقارية”.
- المادة الثالثة
تطرقت المادة الثالثة للحديث عن الأفراد المستهدفين من عملية الوساطة العقارية وهم الأفراد أو الشركات العقارية التي تمارس الوساطة.
- المادة الرابعة
أي شخص لا يمكنه ممارسة تلك المهنة إلا عندما يحصل على ترخيص من الهيئة العامة للعقارات، كما أن الهيئة العامة للعقارات تحدد شروط الترخيص ومدته وكيفية تجديده.
- المادة الخامسة
إن الهيئة مسؤولة عن مجموعة من المهام مثل:
- إعداد عقود الوساطة العقارية المستخدمة في الوساطة.
- وضع البرامج التحفيزية لممارسين خدمة الوساطة.
- وضع مجموعة معايير للتسويق العقاري.
- وضع معايير وضوابط لممارسة الوساطة العقارية.
- العمل على تنظيم إجراءات ضبط المخالفات والتعامل مع الشكاوى.
- المادة السادسة
إنها الخاصة بتحديد مهام المجلس، إن المجلس هو المسؤول عن، أولاً اعتماد اللوائح التنظيمية وكذلك تحديد المقابل المالي للحصول على التراخيص وكذلك وضع المعايير التي تنظم الخدمات العقارية التي يمكن للوسيط تقديمها.
-
المادة السابعة
عقد الوساطة يجب أن يكون مكتوب وعليه أن يقوم بإيداع نسخة من العقد لدى الهيئة حتى يكون موثق بشكل قانوني، وتحديد مدته وفي حال لم يرغب الوسيط العقاري في تجديده فإن مدته تكون تسعين يوماً فقط ويجدد.
- المادة الثامنة
إن المادة الثامنة من القانون تجيز التعاون بين الوسطاء إن استدعى الأمر ذلك.
- المادة التاسعة
على الوسيط العقاري أن يتأكد أن المالك للعقار لديه اثبات ملكية.
- المادة العاشرة
المادة العاشرة تختص بالتزامات الوسيط العقاري، حيث تتمحور مهامه في الآتي:
- ممارسة الوساطة بنفسه عبر شخص مرخص.
- الحفاظ على سرية المعلومات التي تتعلق بالصفقات العقارية.
- الإعلان بشكل شفاف وصادق عن أي معلومات عقارية يقوم بتسويقها.
- المادة الحادية عشرة
المادة تلك تلزم الوسيط أن يقوم بتسجيل كل العقود التي يبرمها بالشكل الإلكتروني.
-
المادة الثانية عشر
في حال وجود ضمان يتولى الوسيط العقاري مهمة تسلم الضمان من المستأجر وتسليمه للهيئة أو من يتم تفويضه بذلك، في حال كانت هناك أضرار فإن قيمتها تقتطع من الضمان.
-
المادة الثالثة عشرة
تلك المادة تعرف العربون على أنه المبلغ الذي يدفعه المستأجر أو المشتري مدليل أنه جاد في إتمام الصفقة وعليه يجب ألا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة وفي حالة تم فسخ العقد لأي سبب لا يتعلق بالبائع أو المؤجر فيجب أن يعاد العربون.
-
المادة الرابعة عشرة
يحصل الوسيط العقاري على عمولة تقدر بـ 2.5% من قيمة الصفقة إن كان بائعاً ومن قيمة إيجار السنة الأولى.
-
المادة الخامسة عشرة
عقد الوساطة العقارية له موعد محدد فمثلا إن كانت شخصين وقعا عقد مع وسيط عقاري وقام الوسيط بتحديد مدة 90 يوم لإنهاء صفقة البيع أو الشراء وفي أثناء المدة المبرمة في عقد الوساطة العقارية تم التوصل لاتفاق، فإن ذلك يعني استحقاق الوسيط العقاري للعربون وحتى إن تم التوصل لاتفاق بعد مدة سريان العقد بشهرين فإن الوسيط يستحق العربون أيضاً.
- المادة السادسة عشرة
الوسيط العقاري إن حدث واستلم مبلغ كعربون مثلاُ لا يمكنه التصرف فيه بشكل واسع إلا في نطاق العمل الخاص به ولا يمكنه التصرف فيه بشكل شخصي، إلا لو تمت الصفقة بشكل نهائي.
- المادة السابعة عشرة
إن الهيئة هي المسؤول عن عملية الرقابة والتفتيش عن النظام كما أنها مسؤولة أن تستعين بالجهات الأخرى لتساعدها في ذلك.
- المادة الثامنة عشرة
يعاقب النظام على مجموعة واسعة من المخالفات منها ممارسة الوساطة بدون ترخيص وتقديم معلومات غير صحيحة وإخفاء معلومات بشأن العقار.
-
المادة التاسعة عشرة
إنها تخص العقوبات والتي قد تشمل الإندار أو تعليق الترخيص أو إلغائه أو حتى في بعض الأحيان غرامة تصل لـ 200,000 ريال سعودي.
-
المادة العشرون
يتولى مسؤولية تشكيل لجنة المخالفات الهيئة حيث تنظر فيها وتطبق العقوبات بشكل حيادي دون تحيز.
-
المادة الحادية والعشرون
في حالة تعارض المخالفات مع القوانين الأخرى فإنه تفرض عقوبة أشد وفقاً للأنظمة المعمول بها.
الشروط القانونية لعقد الوساطة العقارية
هناك مجموعة القانونية لاكتمال عقد الوساطة العقارية والشروط يجب أن تكون كالتالي:
- عقد الوساطة العقارية يجب أن يحرر بشكل كتابي ويجب أن يكون مكتوب بشكل رسمي بين الوسيط العقاري وكذلك الوسيط المستفيد من الوساطة سواء كان، بائع، مشتري، مستأجر، العقد ليس قانونياً إن لم يكتب.
- يمكن لكلا الطرفين إضافة شروط خاصة بالعقد بشرط أمن تكون متوافقة مع القوانين المعمول بها.
- يجب أن يحدد مدة لعقد الوساطة، في حال لم يتم الاتفاق على مدة معينة فإن العقد يكون ساري لمدة 90 يوم من التاريخ المبرم.
- يجب تحديد العمولة التي يستحقها الوسيط العقاري بشكل محدد، في العادة تكون العمولة نسبة 2,5 من قيمة الصفقة.
- في بعض الحالات يمكن الاتفاق على عمولة مختلف ولكن يجب أن تتم كتابياً.
- يحدد العقد الدور الخاص بالوسيط العقاري وكذلك مهامه في الصفقة والتي منها تقديم الاستشارات وكذلك التنسيق بين الأطراف على السعر وتحقيق التوافق بين كلاً من المشتري وكذلك البائع.
- يشمل العقد أيضاً التزام الوسيط بتقديم خدماته بشكل شفاف بعيداً عن الاحتيال.
- عقد الوساطة يجب أن يسجل لدى الهيئة العامة للعقارات وهذ الإجراء يضمن أن يكون العقد موثق ورسمي ومعترف به.
- عقد الوساطة العقارية يجب أن يتوافق مع القوانين والأنظمة المحلية المعمول بها في المملكة، بما فيها نظام الوساطة العقارية واللوائح التنفيذية التي تحدد كيفية ممارسة الوساطة.
- على العقد أن يتواجد فيه بنود تنص على طرق لحل النزاع في حال وقوعه.
الأسئلة الشائعة
1. كيف يتم تحديد سعر العمولة للوساطة العقارية؟
- تحديد سعر العمولة يتم عادة بناءً على نسبة مئوية من قيمة الصفقة العقارية، في السعودية، العمولة تتراوح عادة بين 2% إلى 2.5% من قيمة البيع أو من قيمة إيجار السنة الأولى فقط، إذا كانت الأطراف ترغب في تعديل هذه النسبة، يمكنهم الاتفاق عليها بشكل مكتوب في عقد الوساطة.
2. هل يتم دفع العمولة قبل أو بعد إتمام الصفقة؟
- العمولة عادة تُدفع بعد إتمام الصفقة، في بعض الأحيان، قد يتم دفع جزء من المبلغ كـ عربون في بداية الصفقة، لكن العمولة تُستحق رسمياً فقط بعد إتمام الصفقة بنجاح.
4. هل يمكن للوسيط العقاري الحصول على عمولة في حالة فسخ العقد؟
- نعم، يمكن للوسيط العقاري الحصول على العمولة في حالة فسخ العقد إذا كان قد تم دفع العربون أو في حال فشل الصفقة لسبب ليس ناتج عن خطأه، أما إذا فسخ العقد بسبب خطأ من أحد الأطراف، قد لا يُستحق للوسيط العمولة.
5. هل يمكن للوسيط العقاري العمل مع أكثر من طرف في نفس الصفقة؟
- نعم، يمكن للوسيط العقاري العمل مع أكثر من طرف، مثل البائع والمشتري في نفس الصفقة، ولكن في هذه الحالة، يجب تحديد ذلك في عقد الوساطة، يجب أن يكون هناك اتفاق واضح بين الأطراف حول كيفية تقسيم العمولة بين جميع الوسطاء.
لمزيد من التفاصيل بخصوص الاستعانة بمحامي تواصل معنا من خلال منصة المحامي السعودي.
